Por Laura Ignacio — De São Paulo

A incorporadora BR Properties conseguiu na Justiça uma economia de milhões de reais de IPTU. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reconheceu que a Prefeitura de São Paulo cobrava imposto a mais de uma área que faz parte do Complexo JK, um empreendimento imobiliário de luxo na capital paulista composto pelo Shopping JK, Teatro Santander e várias torres corporativas. Não cabe mais recurso da decisão.

Somados depósito judicial e seguro garantia, conforme consta dos autos do processo, estavam em jogo mais de R$ 15 milhões. Especialistas apontam que a decisão do TJSP pode servir de alerta para outros empreendimentos de grande porte.

Desde o ano de 2022, a BR Properties não tem mais ativos no complexo. Mas a discussão trata de cobrança relativa a período anterior. Uma área de 3.360 m2 era computada para o cálculo do IPTU, mesmo sendo comum e descoberta – envolve paisagismo, passagem de pedestres e veículos. O imposto municipal é calculado sobre área construída.

A ação judicial foi proposta objetivando a correção da área do imóvel, com a consequente restituição de valores de IPTU pagos a maior, de 2018 a 2021, em razão da “existência de erro quanto à metragem do imóvel”.

A municipalidade procedeu com a alteração pleiteada a partir de outubro de 2023. Porém, a anuência da Prefeitura só ocorreu após a atualização sobre a área do imóvel – especificando área construída e comum descoberta – junto ao Registro de Imóveis. Isso só aconteceu depois que a BR Properties entrou com a ação judicial.

Sobre o tema, o juiz Luis Eduardo Medeiros Grisolia, da 8ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo, destacou que “no REsp nº 1.130.545-RJ, relator ministro Luiz Fux, j. 09/08/2010, pelo rito dos recursos repetitivos (Tema nº 387), o C. STJ pacificou o entendimento de que a administração pode rever o lançamento tributário do IPTU quando alterado o cadastro imobiliário e verificado o erro de fato”.

Citou inclusive jurisprudência do TJSP nesse sentido (apelação nº 1035627-81.2014.8.26.0576). Ficou decidido que “considerada a incorreção na metragem do imóvel, de rigor a restituição dos valores pagos a maior relativamente às cobranças de IPTU”.

Por fim, condenou a prefeitura a restituir à autora os valores comprovadamente pagos a título de IPTU, nos exercícios anteriores ao ano de 2023, quanto à área comum descoberta de 3.360 m2, objeto de cobrança indevida, com correção monetária e juros (só a Selic a partir de 2021, conforme a Emenda Constitucional nº 113/2021).

Após análise de recurso da prefeitura, a 15ª Câmara de Direito Público do TJSP validou a decisão a favor da BR Properties, por unanimidade. “Desmerece acolhida a pretensão de reforma da municipalidade ao argumento de se tratar de estrita legalidade vinculada às especificações constantes na matrícula do imóvel”, afirma o relator, Erbetta Filho, no voto (apelação nº 1023227-37.2023.8.26.0053).

Segundo o advogado Bruno Sigaud, representante da Br Properties, quando esse empreendimento foi incorporado no ano de 2016 esqueceram de especificar no memorial de incorporação essa área como descoberta. “Não existe obrigação legal, mas não foi feito e a matrícula foi criada sem essa informação”, diz. “Quando a prefeitura se depara com essa omissão, em vez de mandar um fiscal até lá, lança a área como construída alegando que a incorporação não teria especificado essa área”, acrescenta.

Lei reconhece que no caso de área comum descoberta não incide IPTU”
— Matheus Bueno
A empresa tentou fazer a correção na esfera administrativa, mas a resposta foi negativa. “Se existe uma matrícula, um prédio é construído e não é averbado na prefeitura, ela vai mandar um fiscal para checar e cobrar o IPTU. Mas quando é para reduzir o imposto, ela simplesmente fecha os olhos”, afirma Sigaud.

O advogado explica que retificar a matrícula de um empreendimento desse porte é complexo. Isso porque, diz Sigaud, é preciso fazer assembleia, obter a anuência de todos os sócios e outros procedimentos onerosos para o contribuinte – o que representou um trâmite de mais de dois anos. “Contratamos um engenheiro perito, por exemplo, cujo laudo comprova que essa área consta desde a incorporação e da matrícula do imóvel”, afirma.

Com a decisão do TJSP, que acolheu o pedido da BR Properties com efeito para o passado, a empresa está em vias de sacar os depósitos, com a correção pela poupança mais TR. “Nos livramos de um ônus gigantesco como o impedimento de conseguir uma Certidão Negativa de Débitos [CND]”, destaca Sigaud. A CND costuma ser exigida para a obtenção de empréstimos e a participação em licitações públicas.

Para o tributarista Victor Tavares de Castro, sócio do Ayres Westin Advogados, a decisão é relevante porque reconhece que o IPTU deve ser calculado com base na realidade física do imóvel, sendo cabível a revisão da cobrança. “Se a administração tinha condições de apurar corretamente a realidade do imóvel e não o fez, não pode transformar sua própria falha ou desídia em fundamento para ampliar retroativamente a cobrança”, afirma o especialista.

Castro aponta também que a decisão é um alerta importante para todos os grandes empreendimentos, como complexos comerciais, shopping centers, centros empresariais e condomínios-bairro, “para uma possível necessidade de revisão da metragem considerada no cadastro imobiliário fiscal”.

Matheus Bueno, do Tax Lawyer Advogados, lembra que a prefeitura tinha como fazer diferente, sem necessidade de ação judicial. “A legislação reconhece que no caso de área comum descoberta não há incidência de IPTU”, afirma. “O contribuinte teve que ir ao cartório conseguir a retificação da matrícula e a prefeitura passou a deixar de cobrar o imposto de 2023 em diante, mas restava resolver o passado.”

Mesmo que alguém tenha errado de que existe essa área, diz o advogado, isso não significa que o que foi pago a maior não deva ser ressarcido. “Se o Fisco tem direito de discutir com o cartório ou com o contribuinte para cobrar mais IPTU, vale o mesmo para cobrar menos”, conclui.

Por meio de nota enviada ao Valor, a Procuradoria Geral do Município (PGM) informa que defendeu a regularidade dos lançamentos de IPTU referentes aos exercícios de 2018 a 2021 com base nos documentos disponíveis à época e na legislação municipal vigente. “A decisão judicial foi cumprida pela prefeitura e comprovada nos autos, o que resultou no encerramento definitivo do processo”, diz a nota.