A reforma tributária, consolidada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, inaugurou um dos mais profundos rearranjos do sistema tributário nacional desde a Constituição de 1988. Para o mercado imobiliário, as mudanças são especialmente relevantes: a tributação de serviços relacionados à compra, venda, locação e intermediação de imóveis passa por uma transição que, longe de simplificar, criou novas zonas de conflito interpretativo.1

Entre os temas que emergem com força nesse novo cenário, a incidência do ISS — ainda vigente no período de transição — e do IBS sobre a atividade de intermediação imobiliária merece atenção especial. A questão não é nova: o STJ já havia se debruçado sobre ela em julgamentos anteriores, firmando entendimento sobre o conceito de “serviço” para fins de tributação. Mas a reforma tributária reabriu o debate ao redefinir a base sobre a qual o novo imposto incidirá.2

Este artigo analisa o estado atual da controvérsia, os pontos em que a LC 214/2025 avançou e aqueles em que as lacunas persistem, com foco nos impactos práticos para corretoras, incorporadoras e gestoras imobiliárias que operam em escala.

ISS sobre intermediação imobiliária e jurisprudência do STJ
A atividade de intermediação imobiliária — exercida por corretores, imobiliárias e plataformas digitais de compra e venda — sempre gerou debate quanto à sua natureza jurídica para fins tributários. Trata-se de serviço puro, de atividade mista, ou de operação que envolve obrigação de resultado?

O STJ, ao longo dos anos, consolidou o entendimento de que a corretagem imobiliária se enquadra como serviço para fins de incidência do ISS, conforme o item 10.05 da lista de serviços anexa à LC 116/2003. A discussão mais relevante girava em torno do local de incidência do imposto — se o ISS seria devido ao município onde o serviço foi contratado ou ao município onde o imóvel está situado.3

Em julgamento paradigmático, o STJ firmou que, para a intermediação imobiliária, o ISS é devido ao município onde o serviço é efetivamente prestado — o que, na prática, corresponde ao local do estabelecimento do corretor ou da imobiliária, e não ao município onde o imóvel se localiza.4 Essa definição parecia encerrar a controvérsia. Não encerrou.

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A digitalização do setor acrescentou uma camada de complexidade. Plataformas imobiliárias que operam em múltiplos municípios simultaneamente — agregando anúncios, conectando compradores e vendedores, processando contratos digitalmente — passaram a questionar qual seria o “local de prestação do serviço” em operações que não têm, por definição, uma localização física precisa.5

O STF, em julgamento anterior à reforma, já havia sinalizado que o conceito constitucional de “serviços de qualquer natureza” deve ser interpretado de acordo com o Direito Privado — especificamente, como obrigação de fazer, em oposição à obrigação de dar.6 A intermediação imobiliária, nesse contexto, é inequivocamente obrigação de fazer. Mas o que ocorre quando a plataforma digital também processa pagamentos, guarda documentos, executa due diligence ou gerencia contratos? A linha entre serviço e produto digital nunca foi tão difusa.

O que a LC 214/2025 mudou. E o que não resolveu
A LC 214/2025 regulamentou o IBS e a CBS, estabelecendo que a tributação sobre serviços imobiliários — incluindo a intermediação — passará a seguir a lógica do destino: o imposto será devido no local onde o serviço é consumido, e não onde é prestado.7

Para a intermediação imobiliária, isso representa uma inversão do modelo anterior. Se pelo ISS o tributo era devido ao município do prestador, pelo IBS passará a ser devido — em regra — ao município onde o imóvel está situado ou onde o adquirente está domiciliado. A mudança parece lógica do ponto de vista econômico, mas gera um problema operacional imediato: como identificar, em escala, o “local de consumo” de um serviço de intermediação digital que conecta um comprador em São Paulo a um imóvel em Florianópolis, por meio de uma plataforma com sede no Rio de Janeiro?

A lei complementar não responde a essa pergunta de forma satisfatória. Ela estabelece critérios gerais para definição do local de destino, mas delega a regulamentação dos casos específicos a normas complementares que ainda precisam ser editadas. Para o período de transição — que se estende até 2033 —, ISS e IBS coexistirão, com alíquotas do IBS crescendo gradualmente enquanto o ISS é reduzido. Isso significa que, durante quase uma década, corretoras e imobiliárias terão de navegar simultaneamente por dois regimes tributários com lógicas distintas.

Há ainda uma questão que a reforma não enfrentou diretamente: o tratamento tributário das comissões imobiliárias pagas a pessoas físicas. Hoje, o corretor autônomo — pessoa física com registro no Creci — não é contribuinte do ISS quando atua de forma individual, mas pode ser equiparado a prestador de serviços para fins de IRPF e contribuição previdenciária. Com o IBS, a questão da sujeição passiva do profissional autônomo será revisitada, e as respostas ainda não estão claras na legislação vigente.

Conflito de competência entre municípios e o risco de bitributação
Um dos efeitos colaterais mais preocupantes da transição é o potencial de conflito de competência entre municípios. Durante o período em que ISS e IBS coexistem, dois entes federativos diferentes podem, simultaneamente, considerar-se competentes para tributar a mesma operação de intermediação: o município do prestador (pelo ISS) e o município do imóvel ou do adquirente (pelo IBS).

Esse cenário de dupla exigência, que configura bitributação no sentido técnico, já foi objeto de atenção do STJ em outros contextos tributários.8 A Corte tem entendimento firme de que a bitributação é vedada pelo sistema constitucional brasileiro, mas a aplicação desse princípio a um regime de transição tributária inédito na história do país ainda não foi testada judicialmente.

Para incorporadoras que internalizam serviços de corretagem — utilizando equipes próprias de vendas em vez de corretoras externas —, o risco é amplificado. A caracterização dessas atividades como prestação de serviço tributável pelo ISS/IBS, em vez de atividade-meio da incorporação, pode resultar em autuações que os departamentos jurídicos precisarão contestar.

Papel do STJ na construção do novo marco interpretativo
Diante das lacunas legislativas, o STJ será, uma vez mais, chamado a construir o marco interpretativo do novo sistema. A Corte já demonstrou, em julgamentos recentes sobre temas imobiliários — como o Tema 1.113 sobre ITBI —, disposição para aplicar princípios constitucionais como freio a excessos regulatórios.9

No campo da intermediação imobiliária, é provável que as primeiras controvérsias judiciais relevantes sobre o IBS cheguem ao STJ ainda durante o período de transição, especialmente nas seguintes frentes: definição do local de destino para plataformas digitais de intermediação; tratamento tributário do corretor autônomo no novo regime; e validade da coexistência de ISS e IBS sobre a mesma operação em casos de conflito de competência municipal.

A posição que o STJ adotar nessas questões terá impacto direto sobre o custo tributário do setor imobiliário por décadas. O mercado, que movimenta centenas de bilhões de reais por ano e emprega diretamente mais de 400 mil corretores credenciados no Brasil, não pode aguardar que as respostas cheguem apenas por via legislativa.10

A lição que a experiência do ISS sobre intermediação imobiliária deixa é clara: quando a lei é ambígua, quem define as regras do jogo é o Judiciário. E quem se prepara para esse cenário com assessoria jurídica especializada sai na frente — seja para contestar cobranças indevidas, seja para estruturar operações de forma a minimizar a exposição tributária dentro dos limites legais.

Considerações finais
A reforma tributária representa uma oportunidade histórica de simplificação do sistema brasileiro. Mas simplificação não significa ausência de conflitos — especialmente em setores tão complexos quanto o imobiliário, onde a cadeia de valor envolve prestadores de serviços, adquirentes, incorporadores, corretores, cartórios e múltiplos entes tributantes.

A incidência do ISS e do IBS sobre a intermediação imobiliária é apenas um dos muitos pontos em que a transição criará controvérsias. A ausência de regulamentação específica para plataformas digitais de intermediação, a indefinição sobre o tratamento do corretor autônomo e o risco de bitributação durante o período de transição são temas que precisam ser monitorados de perto por todos os agentes do setor.

Enquanto as normas complementares não chegam e o Judiciário ainda não foi provocado a se manifestar sobre os casos concretos, o mercado imobiliário vive em um estado de incerteza tributária que tem preço. Identificar esse preço — e trabalhar para reduzi-lo — é, hoje, uma das tarefas mais relevantes do jurídico especializado no setor.

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Notas de referência
BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Diário Oficial da União, Brasília, 21 dez. 2023.

BRASIL. Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003. Dispõe sobre o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.060.210/SC. Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho. Primeira Seção. Julgado em 28/11/2012. DJe 05/03/2013.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.902.158/SP. Rel. Min. Herman Benjamin. Segunda Turma. Julgado em 07/12/2021.

PAULSEN, Leandro. Curso de Direito Tributário Completo. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2023. p. 312.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. RE 116.121/SP. Rel. Min. Marco Aurélio. Tribunal Pleno. Julgado em 11/10/2000. DJ 25/05/2001.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o IBS, a CBS e o IS. Diário Oficial da União, Brasília, 16 jan. 2025.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Tema 1.113. REsp nº 1.937.821/SP. Rel. Min. Gurgel de Faria. Primeira Seção. Julgado em 24/02/2022.

CARRAZZA, Roque Antonio. Curso de Direito Constitucional Tributário. 32. ed. São Paulo: Malheiros, 2023. p. 487.

COFECI. Relatório Anual do Mercado Imobiliário Brasileiro 2025. Brasília: Cofeci, 2025.