Do IPTU em loteamento

Robinson Pazini de Souza

Este momento pré Copa do Mundo e Olimpíadas resulta em grande expansão imobiliária, principalmente para tentar trazer infraestrutura e conforto às autoridades que aqui se instalarão durante os eventos esportivos.

Em contrapartida surge problemática comum ao setor imobiliário consistente no momento adequado para incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU nas hipóteses em que uma gleba pertencente a um único proprietário se parcela, transformando-se em unidades autônomas (lotes), que serão vendidos aos empreendedores e investidores.

Nesse sentido, o presente trará linhas gerais sobre o momento legítimo que deverá haver o lançamento do IPTU pelas autoridades municipais ante o que se vislumbra nas normas de Direito Imobiliário, Administrativo e Tributário.

Isso ocorre em função do procedimento de loteamento compreender uma série de processos que são submetidos aos órgãos municipais: criação do projeto de loteamento, aprovação pelos órgãos competentes, realização de obras de infraestrutura e de compensação ambiental, registro imobiliário, etc., até que, finalmente, surgirão as primeiras matrículas individualizadas e os pretensos adquirentes das unidades autônomas e, por conseguinte, uma nova relação jurídico-tributária, tendo como objeto o IPTU.

É neste período que entendemos ser impróprio a exigência do aludido imposto do loteador.

Ora, a venda dos lotes, com a efetiva alteração da propriedade dos imóveis e surgimento da nova sujeição passiva, somente será possível após o registro do memorial no loteamento e, até que esse procedimento se aperfeiçoe, pressupõe-se a redução da capacidade contributiva do proprietário da gleba para alcançar todos os requisitos exigidos pelos órgãos municipais.

Outrossim, exigir do loteador o pagamento do IPTU durante o processo de fracionamento da gleba configuraria desrespeito ao Princípio da Capacidade Contributiva, da Lealdade Administrativa e Legalidade.

Por isso, algumas municipalidades com legislação sensível à situação que se apresenta concedem isenção do IPTU aos loteadores por um dado período ou até que as unidades autônomas estejam equipadas com os beneficiamentos previstos no artigo 32 do Código Tributário Nacional para, finalmente, serem comercializados aos novos proprietários, dotados de plena capacidade contributiva para arcar com o ônus da tributação.

Portanto, neste momento de intensa expansão imobiliária com a realização de diversos empreendimentos provenientes de glebas loteadas, entendemos ser ilegítima a exigência do IPTU do loteador durante todo o processo de individualização da gleba, até que ocorra a efetiva transferência de propriedade das unidades autônomas aos novos proprietários dotados de capacidade econômica para arcar com o IPTU, diante do Princípio da Legalidade, Capacidade Contributiva e Lealdade Administrativa.

Referências bibliográficas

FERNANDES, Cintia Estefania. IPTU ? Texto e Contexto. São Paulo: Quartier Latin, 2005.

FURLAN, Valéria. IPTU. São Paulo: Malheiros, 2004.

Robinson Pazini de Souza

Advogado. Pós-graduando em Direito Tributário pela PUC-SP.

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