Por Beatriz Olivon — De Brasília

A Receita Federal estima que a atualização dos valores de imóveis pelo Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp) deve gerar arrecadação extra de R$ 1,565 bilhão neste ano. O programa permite que o valor dos imóveis seja atualizado com o pagamento de um montante menor de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, mas antecipa a tributação. Advogados questionam a atratividade da medida.

Também são estimados acréscimos na arrecadação de R$ 722 milhões em 2027 e de R$ 120 milhões em 2028. Os dados constam na Nota Cetad/Coest nº 140, recebida pelo Valor por meio de pedido feito pela Lei de Acesso à Informação (LAI).

Na nota, a Receita Federal afirma que esse impacto orçamentário-financeiro não foi considerado nas projeções que acompanharam os projetos de lei orçamentária anual de 2026. Ainda segundo o órgão, haverá um ganho de arrecadação nos anos iniciais devido às antecipações, mas é esperada uma perda de arrecadação a partir de quando os imóveis já atualizados começarem a ser alienados.

O advogado tributarista Roberto Goldstajn acredita que poucas pessoas deverão aderir ao regime de atualização dos imóveis pela incerteza no longo prazo. Para usufruir do benefício, o bem não poderá ser vendido nos próximos cinco anos.

“A pessoa precisa ter um planejamento de longo prazo para conseguir visualizar se vale a pena ou não obter o benefício fiscal”, diz. Na prática, acrescenta, a atualização é vantajosa para a família que não vai dispor do bem nos próximos anos e tem certeza disso. Goldstajn destaca que há exceções que permitem a troca de titularidade – o benefício é mantido em caso de divórcio ou morte.

Poucas pessoas deverão aderir ao regime de atualização dos imóveis”
— Roberto Goldstajn
O advogado também lembra que, em 2024, foi dada uma oportunidade de atualização do valor dos imóveis (Lei nº 14.973). Porém, menos vantajosa, porque o imóvel não poderia ser vendido pelos próximos 15 anos e não havia exceções para casos de morte ou divórcio.

Hermano Barbosa, sócio do escritório BMA, afirma ter visto um grau de interesse muito baixo no programa, o que não considera surpresa. Também não ocorreu, diz, um grande movimento decorrente da norma de 2024.

“Esse programa de adesão me parece pouco atrativo, na medida em que fica condicionado a não vender o imóvel nos cinco anos seguintes. É uma aposta de muito longo prazo”, afirma. Para ele, é preciso considerar se há vantagem tributária, tendo em vista que parte da valorização acumulada até aqui seria perdida com o pagamento do imposto em um cenário em que a venda ainda vai demorar.

“Na realidade brasileira de juros altos, para fazer a atualização é preciso ter uma situação específica que compense”, afirma. O advogado lembra que a pessoa física já tem algumas reduções e benefícios, como a possibilidade de reinvestir o valor da venda de um bem em um outro, afastando o Imposto de Renda.

O Rearp foi criado pela Lei 15.265, de novembro de 2025, para a atualização e regularização de bens lícitos não declarados. Para pessoas físicas, a atualização acarreta cobrança de 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado, em substituição ao imposto sobre ganho de capital, que varia de 15% a 22,5%. Para pessoas jurídicas, as alíquotas são de 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL.

Na nota técnica, a Receita explica que a estimativa de renúncia fiscal para a atualização de bens imóveis foi feita a partir da base de bens incluída na Declaração de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas, referentes ao ano de 2024. O valor atualizado de cada imóvel, diz, foi estimado usando o índice IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados). O valor estimado da arrecadação com a alíquota de 4% foi calculado, para cada grupo de imóvel classificado por ano de aquisição, por meio de uma fórmula que considera a arrecadação, o valor atualizado, o de aquisição e o fator de adesão.

O órgão considerou que, potencialmente, só terá interesse em atualizar o valor do imóvel o contribuinte que hoje teria uma alíquota efetiva superior a 6% na alienação, e que abaixo deste valor não compensaria esperar os cinco anos.

A adesão ao Rearp Atualização é condicionada ao cumprimento de dois requisitos cumulativos: apresentação de declaração até 19 de fevereiro de 2026 e o pagamento dos tributos, em cota única ou em até 36 cotas iguais, mensais e sucessivas. A primeira cota deverá ser recolhida até 27 de fevereiro. As demais serão acrescidas de juros equivalentes à taxa Selic.

No apagar das luzes de 2025, a Receita Federal regulamentou o Rearp na modalidade Regularização, por meio da Instrução Normativa nº 2301. O prazo para a apresentação da declaração e o pagamento do imposto são os mesmos do Rearp Atualização, mas a alíquota é de 15% e há multa equivalente a 100% do imposto.

Nessa modalidade, é possível regularizar recursos, bens ou direitos não declarados ou declarados com omissão ou incorreção, que tenham sido de propriedade ou titularidade de pessoas físicas ou jurídicas residentes no país, antes de 31 de dezembro de 2024.