Com o início da fase de testes da reforma tributária, em 1º de janeiro, e a recente publicação da Lei Complementar nº 227, de 2026, que regulamenta o funcionamento do novo sistema tributário do país, mudaram as regras de tributação sobre as operações imobiliárias em geral.

Tanto a locação como a compra e venda de imóveis passaram a ser tributadas pelo Imposto e a Contribuição sobre Bens e Serviços (IBS e CBS) . Os novos tributos ficaram no lugar do ISS, ICMS, PIS e Cofins.

A alteração também vale para pessoas jurídicas mas, no caso de pessoas físicas, dizem os advogados Mauro Takahashi Mori e Renata Colafêmina, sócios do Machado Associados Advogados, a tributação dependerá da renda decorrente das transações realizadas anualmente e da quantidade de imóveis.

1- Como a reforma tributária impacta as operações imobiliárias?
Apesar da incidência do IBS e da CBS, as atividades imobiliárias continuarão sujeitas a outros tributos. As locações permanecem fora do campo de incidência do ISS, que será gradualmente substituído pelo IBS, enquanto as operações de compra e venda seguem sujeitas ao Imposto de Renda (devido por pessoas físicas e jurídicas), à CSLL (no caso das empresas) e ao ITBI, nas transmissões imobiliárias. Nesse contexto, a tendência é de aumento da carga tributária sobre o setor imobiliário.

Um ponto importante a ser considerado é que as atividades imobiliárias terão redução nas alíquotas de IBS e CBS, sendo de 50% para as vendas de imóveis, com direito à aplicação dos chamados redutores de ajuste e social na composição das respectivas bases de cálculo, e de 70% para as locações imobiliárias, também com direito à aplicação do redutor social atualmente de cerca de R$ 600,00 e não cômputo de despesas relativas a IPTU e condomínio.

Em 2026, será aplicada uma “alíquota teste” de IBS/CBS de 1% (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). Para tanto, será necessária a emissão de documentos fiscais que destaquem corretamente esses tributos, já considerando as reduções aplicáveis ao setor, como forma de afastar a exigência de recolhimento adicional.

Ocorre que ainda está pendente de regulamentação a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, e os sistemas atuais não estão totalmente adaptados para a emissão de documentos fiscais relativos à locação imobiliária. Essa lacuna tem gerado dúvidas e preocupação no mercado.

Diante desse cenário, e considerando que a impossibilidade de emissão de documentos fiscais por falha exclusiva do ente federativo não caracteriza descumprimento de obrigação acessória, recomenda-se que os contribuintes documentem todas as tentativas e dificuldades enfrentadas, reunindo o máximo possível de provas para afastar eventual aplicação futura de penalidades.

Enfim, também para o setor imobiliário, o ano de 2026 exige um acompanhamento ostensivo da legislação disciplinadora do IBS/CBS, principalmente no tocante à emissão de documentos fiscais, necessitando que os contribuintes avaliem, sob a ótica tributária, a melhor estrutura para a exploração de atividades imobiliárias diretamente pela pessoa física ou por meio de pessoas jurídicas.

2 – Com a aprovação da LC 227/2026, quais os maiores impactos relativos ao ITBI?
A LC 227/2026, além de alterar vários artigos da Lei Complementar nº 224/25, que disciplina o IBS e a CBS, alterou dispositivo o artigo 38 Código Tributário Nacional (CTN) que trata da base de cálculo do ITBI.

Assim, passa a ser considerado como “valor venal” do ITBI o valor pelo qual o bem imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Este valor será estimado a partir de critérios técnicos, incluindo: preços praticados no mercado imobiliário, informações de cartórios e agentes financeiros, característica do imóvel (localização, tipologia, destinação, área etc.) e outros parâmetros técnicos usualmente utilizados em avaliações imobiliárias.

Mauro Takahashi — Foto: Divulgação
Mauro Takahashi — Foto: Divulgação

Um aspecto importante aqui foi a previsão de que os municípios e o Distrito Federal ficam obrigados a divulgar os critérios de avaliação deste valor venal, sendo assegurado ao contribuinte o direito de contestar o valor atribuído, mediante avaliação contraditória, em procedimento a ser disciplinado pela legislação local.

E ainda, buscando ratificar a maior integração que haverá entre as autoridades fiscais e os cartórios, as alterações trazidas pela LC 227 confirmam o dever legal dos serviços notarias e registrais de compartilharem informações sobre operações imobiliárias com as administrações tributárias, sob pena da aplicação de multas.

3 – Com as mudanças sobre o ITCMD, a holding imobiliária continua sendo vantajosa?
A decisão de criar uma holding imobiliária não deve ser analisada apenas sob o ponto de vista tributário. Também é importante considerar como organização do patrimônio e planejamento da sucessão.

Reunir vários imóveis que geram renda (por locação ou venda) em uma empresa pode facilitar a gestão dos bens, tornar mais simples a transferência do patrimônio em caso de falecimento ou doação e, em muitos casos, gerar economia tributária quando comparado às operações realizadas diretamente por pessoas físicas, mesmo com a cobrança do IBS/CBS.

Por outro lado, é preciso levar em conta os custos de criação e manutenção dessas estruturas, como despesas com registros, contábeis, administrativas e jurídicas.

Além disso, alguns Estados adotam regras diferentes para o cálculo do imposto sobre herança e doação, o ITCMD. Em certos casos, o imposto pode ser maior ou menor dependendo se o imóvel está em nome da pessoa física ou dentro de uma pessoa jurídica, como uma holding imobiliária.

Renata Colafêmina — Foto: Divulgação
Renata Colafêmina — Foto: Divulgação

Essa diferença, no entanto, tende a desaparecer. A LC 227, recentemente publicada, estabelece que, na transferência por herança ou doação de quotas ou ações de empresas fechadas, os bens devem ser avaliados pelo valor de mercado. Para isso, podem ser usadas metodologias mais complexas, como o fluxo de caixa descontado, e o valor não poderá ser inferior ao patrimônio líquido ajustado a preços de mercado, acrescido do valor do negócio. Na prática, isso pode aumentar a base de cálculo do ITCMD.

É importante destacar que essa lei não se aplica automaticamente. Os Estados que ainda utilizam critérios mais simples de avaliação precisarão aprovar novas leis. Essas regras só passarão a valer no exercício seguinte e após 90 dias da publicação, respeitando os princípios constitucionais de anterioridade.

Por isso, para contribuintes que residem nesses Estados, o ano de 2026 será especialmente relevante para a realização de planejamentos patrimoniais e sucessórios.

4 – Qual o objetivo do novo Cadastro Imobiliário Brasileiro?
Dentro da ideia principiológica da reforma tributária de simplificação, cooperação federativa e justiça fiscal, cada vez mais haverá uma centralização de dados dos contribuintes a permitir um maior cruzamento de informações de modo a gerar maior eficiência (e facilidade!) na fiscalização tributária e no combate à sonegação fiscal.

Como o CIB fornece um identificador nacional único para cada imóvel, urbano ou rural, público ou privado, reduzindo erros, duplicidades e dispersão de informação, deve-se aumentar a eficiência administrativa, integrando-se dados da Receita Federal, dos fiscos estaduais e municipais e dos operadores de registros públicos.

No ano passado, foram publicadas a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 e a Portaria RFB nº 561/2025, que regulamentam a adoção do CIB e o compartilhamento de informações sobre imóveis por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

A adoção do CIB é de caráter obrigatório e deve constar nos sistemas e documentos lavrados ou registrados pelos serviços notariais e registrais, conforme cronograma pactuado entre a Receita Federal, o Conselho Nacional de Justiça e os operadores dos registros públicos. Os códigos CIB’s serão gerados automaticamente após a celebração de convênio com os cadastros de origem dos imóveis, as prefeituras, no caso dos imóveis urbanos, e pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), no caso de imóveis rurais.

Resta evidenciado, portanto, que o CIB permitirá uma visão mais ampla sobre as propriedades e transações imobiliárias, atingindo práticas informais como os “contratos de gaveta” e aluguéis não declarados, permitindo, por certo, uma fiscalização automatizada, mais eficiente e contínua.