O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) cancelou uma autuação fiscal de mais R$ 49 milhões contra um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), relativa aos anos de 2017 e 2018. A fiscalização havia equiparado o fundo a uma pessoa jurídica, aplicando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, com base na chamada “regra dos 25%”, prevista no artigo 2º da Lei nº 9.779/1999. Segundo o Fisco, a estrutura societária do fundo violava essa regra ao concentrar, direta e indiretamente, a maior parte das cotas em detentores ligados ao antigo proprietário dos imóveis. A decisão foi proferida no acórdão n° 1402-007.494, publicado em 4 de dezembro de 2025.

No julgamento, a 1ª Seção do CARF entendeu que os requisitos legais que permitem a equiparação do fundo às pessoas jurídicas não foram preenchidos. O relator destacou que a lei exige interpretação restritiva e o atendimento cumulativo de condições técnicas. Para o colegiado, a fiscalização aplicou conceitos ampliados e não previstos no texto legal, ao considerar imóveis prontos como “empreendimentos imobiliários” e tratar o antigo proprietário como “sócio” desses empreendimentos.

O acórdão também diferenciou “empreendimento imobiliário” de “investimento imobiliário”. Na decisão, o termo empreendimento foi definido como a atividade econômica organizada para desenvolvimento de projetos imobiliários, como construção ou incorporação, com riscos associados. Já a simples compra e gestão de imóveis para aluguel ou valorização patrimonial não caracterizaria empreendimento imobiliário, condição necessária para aplicação da regra dos 25%.

Além disso, o CARF concluiu que não houve aplicação de recursos pelo fundo nos empreendimentos, mas sim integralização de cotas com imóveis por parte do antigo proprietário. O voto observou que a operação é logicamente oposta à hipótese prevista na lei, que trata da aplicação de recursos pelo fundo, e não da transferência de imóveis para sua carteira. Ainda segundo o colegiado, alegações de fraude não foram acompanhadas de provas materiais.

Com isso, o CARF deu provimento ao recurso voluntário do contribuinte e cancelou integralmente os lançamentos fiscais. O recurso de ofício da Fazenda Nacional não foi conhecido, por perda de objeto, em razão da decisão favorável ao fundo.