Diante da falta de adequados instrumentos de financiamento de longo prazo, em bancos públicos privados, surgiu no final dos anos 80 e solidificou-se na década seguinte, uma estruturação agrupando pequenos investidores brasileiros, principalmente empreendedores locais e pessoas de alto poder aquisitivo, que concentraram seus recursos investindo em unidades habitacionais em um hotel, para uso pessoal ou para locação.

Presentemente o modelo de condo-hotel constitui uma grande porcentagem da oferta de meios de hospedagem no Brasil, dado a contínua falta de opções de financiamento de longo prazo, e dado a alavancagem da performance dos condo-hotéis e crescimento da rentabilidade.

Nesse ambiente, as empresas operadoras de hotéis, após superarem anos difíceis, têm influenciado os novos investidores para a exploração hoteleira dos novos empreendimentos.

Em sua formalização associativa, esses grupos de investidores tomaram a forma de condomínios, que respondem pela responsabilidade de prestação dos serviços hoteleiros instituídos e aprovados em suas convenções, e que passam a ser essenciais e comuns aos condôminos.

A destinação para a exploração hoteleira de tais empreendimentos abre a demanda para administradores capacitados e conhecedores do negócio, espaço que é ocupado pelas empresas operadoras de hotéis, que assim se somam aos investidores, respondendo pela expertise de viabilizar o sucesso do negócio.

Dado que a legislação nacional não confere capacidade jurídica aos condomínios, estes são representados pelas empresas operadoras de hotéis na exploração do negócio, que assim assumem a exploração do estabelecimento, tomando a forma de administradora do negócio, atribuindo aos investidores a condição de rentistas, e ao condomínio, o papel de fórum para reuniões de conhecimento sobre o funcionamento do empreendimento, o desempenho do negócio, e as discussões e deliberações sobre tomada de decisões de interesse comum.

Como de praxe, as administradoras de hotéis, na maioria dos empreendimentos, restringem-se ao seu papel, de modo que ao condomínio cabe o ônus de toda a estrutura de prestação dos serviços, notadamente aquele mais expressivo, o corpo de funcionários.

Na situação ora em questão, toda a carga tributária da condição de empregador é suportada pelo condomínio.

No momento em que a classe hoteleira recebe com saudável apetite a notícia da extensão das medidas de desoneração dos encargos incidentes sobre a folha de pagamento ao setor hoteleiro, os condo-hotéis, na maioria dos empreendimentos, podem estar à margem de tais benefícios.

Para estar no rol dos beneficiários dessa benesse fiscal, deverá constar do CNPJ das empresas do setor hoteleiro, a atividade da subclasse 5510-8/01 da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE 2.0), ou seja, Hotel, Hotel com ou sem Serviço de Restaurante, e Hotel Fazenda.

Estas disposições estão na Medida Provisória nº 563, de 03 de abril de 2012, publicada no D.O.U. de 04 de abril de 2012, em seu artigo 45, dá nova redação ao artigo 7º da Lei nº12.546, de 14 de dezembro de 2011, com período de vigência 1º de agosto de 2012 e 31 de dezembro de 2014.

O texto legal dispõe que as empresas do setor hoteleiro contribuirão sobre o valor da receita bruta, excluídas as vendas canceladas e os descontos incondicionais concedidos, à alíquota de dois por cento, em substituição às contribuições previstas nos incisos I e III do art. 22 da Lei no 8.212, de 24 de julho de 1991, ou seja, da contribuição previdenciária sobre a folha de salários à alíquota de 20%.

O benefício tem caráter discricionário por não alcançar a coletividade das empresas do setor hoteleiro, posto que não abrange atividades similares de outras classificações, como apart-hotel (usado como hotel), cujo enquadramento é na subclasse 5510-8/02 da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE 2.0);

Conhecida a arbitrariedade, o momento é de mobilização para ampliar a abrangência dos benefícios a todas as empresas do setor hoteleiro, sob pena de provocar frenético volume de alterações cadastrais no CNPJ dos códigos e descrições da atividade econômica, como forma de buscar o enquadramento, desafiando-se assim a inteligência fiscal dos gestores tributários dessas empresas.

Outra questão a ser esclarecida pela Receita Federal é se a condição da atividade em questão é ser a principal ou, possa ser a atividade secundária, flexibilidade de senso comum que reduziria o rol de empresas excluídas do benefício. Quem sabe o senso comum prevaleça.

Nos condo-hotéis, para valer-se do benefício da desoneração, a situação se reveste de certa complexidade, pois exigirá modelagem contratual, transferindo do condomínio para a administradora o encargo de ser o empregador do corpo funcional, o que em nada distorce o arranjo contratual, ressalvando-se o risco trabalhista a ser assumido pela administradora, o que não se inviabiliza, posto que a administradora já tem sobre si ônus maior, pelos riscos da responsabilidade fiscal de exploração do negócio.