A não assunção de débitos fiscais pelo arrematante de imóvel adquirido em leilão

Paulo Caldas Paes

Em recente decisão proferida em processo de cobrança de cotas condominiais, o arrematante de imóvel levado à praça, foi surpreendido com a determinação de que deveria arcar com os débitos fiscais (IPTU), anteriores a arrematação.

A decisão restou, totalmente, inesperada já que, o edital de praça, previa a contrário sensu, que os débitos fiscais e tributários gerados pelo imóvel, seriam sub-rogados, isto é, pagos, pelo valor auferido na arrematação em consonância com o Parágrafo Único do artigo 130 do Código Tributário Nacional.

Artigo 130 do CTN.

In verbis:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. (Grifamos).

Inconformado com esta decisão, o arrematante interpôs o respectivo recurso de agravo de instrumento dirigido ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, fundamentando sua peça em vasta jurisprudência e doutrina que corroboram seu entendimento.

A decisão do Tribunal reverteu, por unanimidade de votos, o despacho do juízo singular, conforme ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Arrematação de unidade condominial em débito. Pedido de arrematante, para reserva de valores, visando suprir débito tributário, anterior à arrematação. Inteligência do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Recurso do arrematante. Provimento.

Agravo de Instrumento nº 2010096-89.2013.8.26.0000,

da Comarca de São Paulo. Relator: Carlos Russo.

Alias a E. Corte paulista, tem firmado entendimento, predominante, no sentindo que, eventuais débitos fiscais, IPTU, Foro, etc, devem recair sobre o valor auferido na hasta pública.

Neste sentido, mencionamos os recentes julgados.

Apelação nº 0180464-44.2008.8.26.0000.

Certamente, impor ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento de débito, cria situação injusta a este já que, não concorreu para o inadimplemento enquanto que, o antigo dono, este sim, responsável direto pela dívida fiscal, se vê, na possibilidade de levantar a quantia depositada na arrematação após o desconto dos valores informados pelo autor da demanda, ou seja, o condomínio.

Nesta possibilidade, estaríamos, obviamente, valorizando a conduta ilegal e ilegítima do antigo possuidor que além de não honrar com suas responsabilidades, ainda sairia com certa compensação financeira.

A doutrina enfatiza e corrobora o entendimento de que esta obrigação deva recair sobre o valor do lanço.

Em artigo formulado pelo Dr. Marcelo Parahyba¹, o nobre advogado transcreve:

A arrematação, que tem conteúdo de aquisição originária, empresta ao arrematante a propriedade do bem sem os ônus que, eventualmente, sobre o mesmo incidam, antes da arrematação. No caso se dá verdadeira expropriação pelo Estado do bem penhorado que passa, assim, ao arrematante inteiramente livre” (RSTJ 57/433)

E, continua:

Adquirir imóvel em hasta pública é, portanto, uma forma de aquisição originária, ou seja, tem o condão de romper todos os gravames que cercavam a propriedade, de modo que não se transmitem àquele que arrematou o imóvel.

Aduzimos, ainda, a citação da Dra. Maria Claudia Ribeiro Xavier, que, em seu artigo “A responsabilidade do credor sobre as dívidas do imóvel na adjudicação e na arrematação”²:

O terceiro, ao arrematar em hasta pública o imóvel com débitos fiscais, será desonerado, ou seja, não será responsável pelas dívidas tributárias do imóvel, pois o crédito da Fazenda Pública será satisfeito com o valor do lanço, uma vez que ele se sub-roga no preço da arrematação.

No mesmo sentido, Paloma Wolfenson Jambo, em Responsabilidade tributária dos adquirentes de imóveis quanto aos débitos anteriores à adjudicação³, sacramenta:

“No caso da arrematação ocorre a perfeita subsunção à norma, prescrevendo que o adquirente do imóvel não terá responsabilidade perante os débitos, pois a sub-rogação será diretamente no preço”.

A autora ratifica:

“Frisa-se: Na hipótese de arrematação em hasta pública, dispõe o parágrafo único do art. 130 do CTN que a sub-rogação do crédito tributário, decorrente de impostos cujo fato gerador seja a propriedade do imóvel, ocorre sobre o respectivo preço, que por eles responde. Esses créditos, até então assegurados pelo bem, passam a ser garantidos pelo referido preço da arrematação recebendo o adquirente o imóvel desonerado dos ônus tributários devidos até a data da realização da hasta” (sublinhamos).

Resta, portanto, claro e pacífico o entendimento de que a dívida fiscal não persegue o imóvel quando da arrematação em leilão, “hasta pública” não competindo ao arrematante, realizar, eventual pagamento, de fator gerador anterior a esta aquisição.

Fatalmente, um entendimento diverso neste sentido, criaria insegurança jurídica na ocasião do leilão o que, certamente, restringiria a participação de eventuais interessados na arrematação.

Evidentemente, após a quitação das dívidas anteriores a arrematação, poderá o executado, promover a retirada do saldo remanescente auferido com venda do imóvel.

Citações:

1- http://marceloparahyba.com.br/mp/comprando-um-imovel-em-hasta-publica-debito-fiscal-quem-paga-o-preco/

2- http://www.fortes.adv.br/pt-BR/conteudo/artigos/134/a-responsabilidade-do-credor-sobre-as-dividas-do-imovel-na-adjudicacao-e-na-arrematacao.aspx

3- http://www.fiscosoft.com.br/a/2br0/responsabilidade-tributaria-dos-adquirentes-de-imoveis-quanto-aos-debitos-anteriores-a-adjudicacao-paloma-wolfenson-jambo-elaborado-em-082002. Publicado pela FISCOSoft em 23/05/2003.

Paulo Caldas Paes

Advogado, sócio da ig, Paes & Moreira Advogados. - Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Subsecção de Barueri; - Colunista da revista Direcional Condomínios; - Colaborador do boletim de Direito Imobiliário (BDI); - Colaborador do jornal Folha de Alphaville; - Criador e coordenador da página expresso imobiliário no facebook; - Criador e coordenador do grupo Incorporação Imobiliária - Questões Controvertidas no Linkedin

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