Por Beatriz Olivon — De Brasília A Receita Federal reforçou entendimento de que as incorporadoras não podem incluir no Regime Especial de Tributação (RET) recursos obtidos, até 2019, com a venda de imóveis após a conclusão da obra. Para o órgão, o benefício fiscal só alcançaria renda gerada a partir de 2020, com a edição de nova lei sobre o assunto – e que, afirma o Fisco, não retroagiria. O órgão já havia manifestado esse entendimento em 2014. Mas, para tributaristas, a alteração pela Lei nº 13.970, de 2019, da Lei nº 10.931, de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, teria efeitos retroativos. Isso, porém, foi negado na Solução de Consulta nº 28 da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), que orienta os fiscais do país. O RET surgiu em 2004 com a Lei nº 10.931. As empresas optantes podem realizar o pagamento mensal unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre as receitas auferidas com a venda de unidades imobiliárias objeto de incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessas operações. Existem duas modalidades de tributação. A primeira, o RET-Incorporação padrão, com alíquota de 4% sobre as receitas auferidas por incorporadoras imobiliárias. A segunda tem alíquota de 1%, destinada aos projetos de interesse social e as construções ou reformas de estabelecimento de educação infantil. No regime normal, a tributação seria de cerca de 6%. No caso da solução de consulta, assim que começou a comercialização das unidades do empreendimento, em novembro de 2016, a empresa adotou a tributação pelo RET. Ela questionou a Receita sobre a inclusão de algumas unidades vendidas depois do fim da construção, em 2018. Segundo a incorporadora alegou para a Receita, até o advento da Lei nº 13.970, de 2019, era fato notório que o momento da cessação do benefício fiscal não estava claro na legislação. Existiria significativa margem para interpretação das empresas de quando deveriam considerar como data de término. Já a Receita, até a edição da Lei nº 13.970, de 2019, entendia que as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação não se sujeitavam ao RET. Na nova solução de consulta, o órgão explica que, em sua concepção original, o RET Incorporação alcançava apenas as receitas auferidas pelo incorporador com a venda de unidades por construir (na planta) ou em fase de construção. O que mudou em 2019 foi a mecânica do incentivo do RET, permitindo o benefício mesmo que o recebimento da receita ocorra em momento posterior à expedição do habite-se. “Está-se, assim, diante de uma nova versão de incentivos, que veio possibilitar o usufruto do regime em relação às unidades imobiliárias vendidas inclusive após a extinção da própria incorporação”, diz a Receita, destacando que, por ser nova regra, não retroage. “Há grande vantagem tributária em estar no RET”, afirma Thais Shingai, advogada no Mannrich, Vasconcelos. Ela destaca que, em 2019, o tema estava começando a ser judicializado. “Provavelmente, se não tivesse ocorrido a alteração naquele ano, teria se tornado um contencioso mais significativo.” A diferença na tributação é grande. Segundo Bruno Habib, sócio da área tributária do Veirano, geralmente as incorporadoras constroem por meio de sociedades específicas no regime do lucro presumido, em que a tributação é de cerca de 6%. “Incorporadoras grandes têm múltiplos empreendimentos e várias unidades vendidas depois. Para as grandes isso é significativo”, diz. O advogado afirma que, antes de 2019, a lei não era clara sobre a situação da venda após a entrega da obra. Para ele, o racional da legislação é de beneficiar todo o empreendimento e não a venda específica em determinado momento.